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Tendências do Imobiliário Jul a Set2020

No início do ano de 2020 propus-me a fazer uma análise comparativa da evolução dos preços dos imóveis, nas freguesias do Porto, por trimestre e por tipologia.
A dificuldade sempre foi o acesso aos valores efetivos das transações pelo que desde inicio, esta análise tem por base as transações realizadas pela Remax uma vez que tenho, relativamente às mesmas, informação precisa sobre os valores de transação. Por outro lado, dada a dimensão da rede Remax e o seu peso no mercado, a amostra será representativa do restante mercado.
Quando comecei esta análise não esperava de todo um ano atípico, marcado por uma pandemia que veio “baralhar” e até “arruinar” qualquer projeção ou estimativa para o comportamento futuro do mercado.
Na verdade, e particularmente este ano, é difícil avaliar tendências, médias e estimar comportamentos. Este ano, é particularmente importante perceber que cada nicho de mercado, cada zona, cada tipologia de imóvel, cada segmento de compradores tem comportamentos diferentes.
É evidente …
…a redução da procura por imóveis para investimento em alojamento local;
… o aumento de procura por moradias e terrenos para construção;
… uma deslocação da procura do centro da cidade para a periferia;
Contrariamente às expectativas mais pessimistas …
… os preços do imobiliário (ainda) não desceram.
… o investimento estrangeiro não desapareceu.
Contudo, é preciso avaliar estas “tendências” sem expectativas e aceitar que o mercado está, essencialmente, incerto.

Hoje, mais do que nunca: “cada caso é um caso”.

Dito isto, e com todas as ressalvas sobre uma análise de médias, olhemos então para os valores médios por trimestre em cada freguesia do Porto:

Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde:

  • O tipo de imóveis transacionados com mais frequência continuam a ser os apartamentos T3 e as Moradias;
  • Em ambos os segmentos, o preço médio por m2 mantém-se, este terceiro trimestre acima dos valores de 2019;

Bonfim:

  • Freguesia com uma procura diversa em termos de tipologia;
  • Os preços demonstram estabilidade ao longo do ano, apenas na tipologia T4 parece existir uma tendência gradual para a redução do preço /m2 ;
  • O desvio verificado no preço médio nas moradias e prédios é pouco significativo dado que a amostra base é reduzida.

Campanhã:

  • Prevalência das tipologias T1 e T2;
  • Enquanto que nos T2 o preço /m2 se mantêm estável ao longo do ano, na tipologia T1 é evidente um crescimento gradual do preço. Será já consequência da valorização esperada para esta zona em recuperação?

Baixa do Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória):

  • Com excepção da tipologia T0 é evidente uma recuperação no 3º trimestre do preço /m2 dos T1’s a T3, estando já acima dos valores de 2019;
  • Importa salientar que para os T4, moradias e prédios, a análise dos valores médios é “ferida” por uma amostra reduzida pelo que, pouco representativa de qualquer tendência.

Lordelo do Ouro e Massarelos:

  • Não se registam transações de T0’s nem de prédios;
  • Este terceiro trimestre nota-se uma redução dos valores médios desde os T1’s aos T4’s, mas ainda com valores muito alinhados ao registado em 2019.

Paranhos:

  • Qualquer tendência para a redução dos preços aparente no segundo trimestre parece ter desaparecido neste terceiro trimestre, com os valores de todas as tipologias a crescer;
  • Não há registo de transações de T0’s nem prédios em 2020.

Ramalde:

  • As tipologias T1 a T3 demonstram estabilidade nos preços ao longo de todo o período em análise.
  • Nos T4, prédios e moradias a análise média tem que ser mais ponderada uma vez que, também aqui, a mostra é, naturalmente, mais reduzida.

E assim , concluído o terceiro trimestre, fica o meu compromisso de terminado este atípico ano de 2020, voltar a atualizar esta análise comparativa para percebermos, afinal, qual foi o impacto do ano de 2020, nos preços do imobiliário no Porto.