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Que análise de mercado é possível?

No período de quarentena e dado o confinamento, decidi levar a cabo alguns projetos há muito “na gaveta” por falta de tempo para parar, pesquisar e reflectir.

Na realidade, o confinamento não me trouxe muito mais tempo mas, mesmo assim, foquei-me em conseguir levar a cabo o estudo de mercado, por freguesia e tipologia, que há algum tempo projectava.

O objetivo é que este estudo seja dinâmico, e evolua ao longo do tempo, com uma cadência que pretendo trimestral e focado nas freguesias do Porto e Grande Porto onde trabalho e que conheço com algum detalhe.

No entanto, bastou começar a pesquisa para constatar (confesso que era algo bastante expectável) que conhecer verdadeiramente o mercado imobiliário em Portugal, é uma tarefa árdua.

Os valores de comercialização, os chamados “asking prices” estão amplamente difundidos, no entanto, não existe nenhuma fonte onde seja possível consultar os reais valores de todas as transações imobiliárias e não há informação detalhada por tipo de imóvel ou tipologia.

De qualquer modo, o INE tem publicado alguns estudos com os valores médios por freguesia de algumas cidades e alguns sistemas, como o SIR – Sistema de Informação Residencial, apresentam também alguns valores médios por concelho e freguesia.

Entretanto, na Remax, dispomos de um sistema de informação integrado, com registo de todos os imóveis em comercialização mas também dos já transacionados, com informação dos efetivos valores de venda.

Não sendo, naturalmente uma radiografia de todo o mercado, mas uma vez que a Remax é líder de mercado em Portugal, poderemos concluir que os valores das transações Remax serão razoavelmente aproximados da média efetiva do mercado.

E assim, decidi recolher informação, relativamente às freguesias onde trabalho, por tipologia, no sentido de perceber de forma mais concreta não só o estado atual do mercado mas, e principalmente a sua evolução nos últimos meses. Fiz uma análise dos valores de 2019 e 1º trimestre de 2020 e, no momento, e especialmente dada a fase conturbada que estamos a atravessar e termos de saúde pública com o consequente impacto na economia, é com muita curiosidade que aguardo pelo término deste trimestre para, com base em vendas efectivas e números reais, perceber a evolução do mercado imobiliário no Porto.

Se tiver interesse em conhecer os dados que recolhi, de 2019 e 1º trimestre de 2020 relativamente à evolução do mercado imobiliário de alguma freguesia do Porto, Matosinhos ou Maia, em particular, não hesite em me contactar:

Ligue-me ou envie-me mensagem indicando qual a freguesia na qual tem curiosidade. 

Terei todo o gosto em partilhar consigo as minhas conclusões.

Entretanto, algumas curiosidades interessantes, sobre as freguesias do Porto (2019 – 31/3/2020):

  • Sabia quem a freguesia de “Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde” é a freguesia do Porto onde o preço/m2 médio é mais elevado?
  • Sabia que apenas nas freguesias de “Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde” e “Cedofeita, Santo Idelfonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória” (que vou designar, para simplificar como “Baixa do Porto”) foram transacionados imóveis a um preço médio/m2 acima dos 3.000€?
  • Sabia que, em média, os imóveis de valor mais elevado vendidos pela Remax em 2019 foram prédios na Baixa do Porto, seguidos de apartamentos T4 em Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde? No entanto, e curiosamente, o imóvel de valor mais elevado foi na verdade um prédio em Ramalde!
  • Sabia que apesar de Campanhã ser (ainda) a freguesia com o preço/m2 mais reduzido da cidade do Porto, em 2019 foi em Paranhos que a Remax transacionou, em média, os imóveis de valor mais reduzido?

Na tipologia T1, os comportamentos dos preços são diferentes por freguesia. Em Lordelo do Ouro, Massarelos e Ramalde, parece existir alguma estabilidade, com tendência crescente.

Nas restantes freguesias, de 2019 para o 1º trimestre de 2020 verifica-se um decréscimo no preço médio por m2. Curiosamente, para esta tipologia, o preço/m2 médio nas freguesias de Campanhã e Lordelo do Ouro e

Na freguesia de Ramalde, o preço médio por m2 continua a crescer, também para a tipologia T2.

Bonfim, Campanhã e Paranhos também apresentam crescimento no preço médio/m2.

Apenas a Baixa, Lordelo do Ouro e Massarelos revelam um comportamento descendente.

É em Campanhã que são transacionados os T2 com preço médio/m2 mais reduzido.

Na tipologia T3 parece existir bastante estabilidade nos preços médios / m2, destacando-se a Baixa do Porto pelo seu comportamento ascendente. Há também mais equilíbrio entre o preço médio /m2 entre freguesias. No entanto, Campanhã continua a ser a freguesia onde se encontram as transações de preço médio/m2 mais reduzido.

É importante salientar que se tratam de dados que tem por base as transações realizadas pela rede Remax. Haverá, principalmente no que respeita ao primeiro trimestre de 2020, alguns dados que não permitirão concluir tendências pelo curto período de tempo e consequente dimensão da amostra.

De qualquer forma, considero sempre positivo, perceber diferenças entre freguesias, oscilações entre tipologias e, acima de tudo analisar a evolução, trabalho a desenvolver pela continuidade desta análise ao longo do tempo!