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Qual é a área de um imóvel?

Área bruta de construção, Área bruta privativa, Área de implantação, Área bruta dependente, Área útil, …

mas afinal, qual é realmente a área de um imóvel?

Na verdade, a área de um imóvel são todas estas áreas. E é exatamente quando as comparamos, que se gera muita confusão e desinformação.

Em cada anúncio imobiliário são diversas as áreas informadas para cada imóvel; qual afinal a diferença entre elas?

Que área é informada quando perguntamos: qual a área do imóvel?

Que área é considerada quando é indicado o preço por metro quadrado?

Muitos daqueles que algum dia pesquisaram um imóvel para comprar decerto já se depararam com estas dúvidas. O mesmo terá acontecido com aqueles que alguma vez ponderaram a venda da sua casa, e decidiram tentar perceber qual o preço/m2 praticado na zona do seu imóvel.

Os conceitos são realmente diversos mas depois de os conhecermos será muito mais fácil perceber não só as dimensões reais de um imóvel mas também ser capaz de comparar as dimensões de vários imóveis entre si.

Tentarei assim “traduzir” de forma simples os vários conceitos e definições de áreas, constantes de legislação diversa.

Área total do terreno: 

Área de um prédio ou prédios, qualquer que seja o uso do solo preconizado, sobre o qual incide a operação urbanística. “ Em dicionário de engenharia civil

Como o próprio nome indica é toda a área de terreno de determinado prédio; inclui a área de terreno livre e a área de implantação.

Area de implantação:

“Somatório das áreas resultantes da projecção horizontal de todos os edifícios residenciais e não residenciais, delimitada pelo perímetro dos pisos mais salientes, excluindo varandas e platibandas.” Em dicionário de engenharia civil

Será assim a área que o edifício ocupa no solo. É a área de terreno em que há construção.

Área bruta privativa: 

“é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção” CIMI, nº2 artº 40º

Será assim a área de utilização principal da casa; inclui a área das paredes (o que, por exemplo, em antigas casas com largas paredes em pedra pode ser significativo), varandas fechadas, caves e sótãos utilizados também para habitação; exclui varandas abertas e terraços, arredacações, garagens …

Área Bruta dependente:

“as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores” CIMI, nº 3 artº 40º

São assim as áreas do imóvel que não são utilizadas para habitação, como varandas abertas, terraços, garagens, arrecadações, …

Área bruta de construção:

“A área bruta de construção do edifício ou da fracção e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:

A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

em que:

Aa representa a área bruta privativa;

Ab representa as áreas brutas dependentes;

Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;”  em CIMI, nº1 do artº 40º

De forma simplificada, e conforme habitualmente incluído nos anúncios imobiliários, corresponderá ao somatório da área bruta privativa com a área bruta dependente.

Área útil:

“Área útil (Au) é a soma dos áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas;” RGEU, nº 2 artº 67º

Esta é aproximadamente a área que obtermos quando medidos o interior do imóvel, divisão a divisão. Não inclui a área ocupada por paredes, divisórias e condutas. 

Não consta habitualmente da caderneta predial do imóvel. Poderá ser consultada na ficha técnica da habitação ou no certificado energético.

Em termos de análise de preço por m2, nos meus estudos de mercado e análises comparativas utilizo a área bruta privativa. No entanto, importa estar atento uma vez que nem sempre é este o procedimento utilizado ou nem sempre a informação da mesma está disponível.

Na análise de um imóvel e na sua comparação com outros é realmente importante avaliarmos todas estas áreas e, acima de tudo, garantir que, quando comparamos, estamos a avaliar a mesma definição  de área. 

Em caso de dúvida, não hesite em questionar o consultor responsável pelo imóvel sobre as várias áreas, de modo a garantir uma análise objetiva e fundamentada.