Como vender a sua casa e pagar menos impostos?

No momento da venda da sua casa, os impostos pagos são na verdade da responsabilidade do comprador. Refiro-me ao IMT (o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis) e ao IS (Imposto de Selo), pagos no momento da escritura, e que representam habitualmente um encargo significativo no momento da compra.

No entanto, há um imposto que incide sobre a mais valia ou ganho obtidos na venda, que é da responsabilidade do vendedor. Embora o seu valor só venha a ser apurado e liquidado no ano seguinte à venda, aquando da entrega da declaração de IRS e quando apurada a diferença entre o valor de venda e o valor de compra, haverá que, no momento da venda avaliar cuidadosamente o seu impacto e assegurar, dentro do possível, o seu valor mínimo.

Como é possível reduzir ou até eliminar o imposto sobre a mais valia na venda de um imóvel?

Em termos genéricos haverá que avaliar 4 situações:

  1. Se adquiriu o imóvel que está a vender antes de 1989, então tenho uma boa noticia: não há imposto a liquidar sobre a sua mais valia, uma vez que há uma isenção para os imóveis adquiridos antes de 01.01.1989.
  2. Se a casa que está a vender é a sua habitação própria e permanente, poderá reinvestir o valor recebido na venda, na aquisição de outra habitação, também para habitação própria e permanente no período de 2 anos antes ou 3 anos após a venda. Haverá isenção sobre a mais valia, proporcionalmente ao valor investido.
  3. Se é reformado, e a casa que está a vender é a sua habitação própria e permanente, poderá ter isenção do imposto sobre a mais valia se reinvestir a totalidade da venda num contrato de seguro (PPR), num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização.
  4. Se nenhuma das situações anteriores se aplicar, saiba que poderá minimizar a sua mais valia e o respetivo imposto sobre a mesma, considerando um conjunto de despesas no apuramento da mais valia, e que fará reduzir a mesma. As despesas que poderá deduzir são:
    • O certificado energético; 
    • A comissão de mediação paga à agência imobiliária pela venda; 
    • As obras de manutenção e conservação realizadas na sua casa nos últimos 12 anos; 
    • O Imposto de Selo (IS) que pagou aquando da compra; 
    • O Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
    • Os custos relacionados com a escritura de compra do imóvel; 
    • Os eventuais custos de solicitadoria;
    • O registo predial.

É este o meu alerta de hoje!

Para minimizar o imposto pago na venda, deverá logo a partir da compra, assegurar que guarda consigo o comprovativo das várias despesas com a sua casa, desde a compra até à venda, de modo a considerar as mesmas no apuramento das mais-valias.

É importante salientar que as informações aqui apresentadas são meras recomendações e alertas para o que deverá ter em atenção no apuramento da mais valia na venda do seu imóvel, pelo que não poderão ser consideradas vinculativas.

Haverão, naturalmente, diversas situações particulares e específicas a ter em conta – “cada caso é um caso” , pelo que recomendo sempre, em cada venda, a consulta da autoridade tributária (serviço de finanças), de modo a determinar, para cada caso concreto afinal, qual o imposto que suportará pela venda do seu imóvel.