Os preços estão a subir ou a descer?
Tal como prometido, e concluído mais um trimestre deste ano de 2020 que será, no mínimo um ano atípico, recolhi os dados sobre as vendas imobiliárias realizadas pela Remax até ao final de Junho.
Há uma extrema dificuldade em Portugal no acesso a informação sobre valores de venda imobiliária mas considero que qualquer análise sobre o comportamento dos preços deve ter por base os preços efetivos de venda e não os preços anunciados (“asking prices”).
Avaliando os asking prices há diversas estimativas, perspectivas e conclusões que estão a ser produzidas mas considero que tem de ser devidamente ponderadas. O negócio imobiliário concretiza-se com a venda efetiva e será na evolução do valor de venda efetivo que poderemos perceber qual a tendência do mercado.
Assim, e correndo o risco de algum desfasamento da amostra, face a uma potencial análise de todo o mercado, optei por analisar as vendas efetivamente concretizadas pela rede Remax.
O risco, estou convicta, será diminuto uma vez que sendo a Remax líder de mercado, constitui uma amostra credível do comportamento do mercado em geral.
Analisei, mais uma vez, as freguesias do concelho do Porto onde incide o meu trabalho e que conheço em pormenor (em breve a análise sobre outras freguesias do distrito do Porto!)
Porque cada tipologia e tipo de imóvel apresentam comportamentos diferentes, optei por uma análise diferenciada por tipologia de apartamento, moradia e prédio.
Trata-se naturalmente de uma análise de valores médios, alheia a situações específicas pelo que deve ser encarada como meramente orientadora e indicativa da tendência de evolução do mercado.
Para a definição do preço de cada imóvel a transacionar deverá, necessariamente, ser elaborado um estudo de mercado detalhado que leve em conta todas as especificidades do mesmo, da sua localização e envolvência e condicionantes do negócio.
Eis o resultado:
O preço/m2 das moradias, em 2020, mantêm-se claramente superior ao preço/m2 dos apartamentos;
O preço/m2 das moradias mantêm-se em 2020 ainda acima do preço/m2 em 2019;
Nas tipologias T1 e T4 esta tendência decrescente vem já desde 2019;
Os preços/m2 em 2020 mantêm-se acima dos valores de 2019, verificando-se uma ligeira descida nos T2 e moradias do 1º trimestre para o 2º trimestre de 2020;
O comportamento dos preços é díspar, por tipologia: tendência decrescente nas tipologias T1 e T3 e crescente na tipologia T2 e moradias.
Nesta freguesia constata-se que a habitual tendência de quanto menor a tipologia, maior o preço/m2, não se verifica.
As moradias mantêm-se, no 2º trimestre de 2020 no mesmo valor médio que em 2019.
Tendência ligeira decrescente dos preços/m2 nas tipologias mais pequenas: T1 e T2 e o comportamento inverso nas tipologias T3 e T4.
Espero que esta análise seja útil em termos de percepção de algumas tendências de mercado.
Creio ser evidente que os efeitos da pandemia sobre os preços são distintos em função da localização e do tipo de imóvel.
Algo foi notório no 2º trimestre de 2020: a redução significativa do número de transações, parcialmente recuperada a partir de meados de Maio. Para mim será importante perceber a evolução e avaliar como o mercado se comportará nos próximos trimestres. Espero que para si também!
Não hesite em me contactar para a partilha de informação adicional de mercado ou para detalhar alguma informação sobre uma localização especifica ou tipo de imóvel no qual tenha mais interesse.
O conhecimento do mercado é essencial para garantir um bom negócio imobiliário para todas as partes!