Estes últimos tempos, ouvimos um pouco de tudo:
- “O mercado está em alta”;
- “Existe uma bolha imobiliária”;
- “O imobiliário está a entrar em crise”;
- “Os preços vão descer”;
- “Os preços vão continuar a subir”;
- …
E efetivamente, as variáveis a avaliar são diversas, sendo realmente difícil estimar o comportamento futuro do mercado.
Depois de uma pandemia surgiu a guerra, o que acelerou o aumento de custos de produção, transportes e matérias primas, potenciando o aumento da inflação.
Para “travar” a inflação, aumenta-se as taxas de juro, tornando assim o crédito à habitação mais “caro” e colocando em “stress” as famílias portuguesas eventualmente mais endividadas.
Por outro lado, em Portugal, continua-se a registar um excesso de procura face à oferta imobiliária, em particular nos grandes centros, onde há literalmente “falta de casas” e a construção nova que surgiu nos últimos tempos ainda não foi capaz de suprir a procura.
Sentimos um fluxo cada vez mais intenso de procura estrangeira, quer no mercado de arrendamento quer no de compra e venda.
Onde tudo isto nos levará?
São diversos os discursos alarmistas e contraditórios.
Com o objetivo de refletir de forma clara e objetiva sobre este tema, a última semana foi rica em informação e formação.
Partilhei ideias, cenários e expectativas com alguns colegas, profissionais com vários anos de experiência no mercado imobiliário, e assisti a uma das que foi para mim das melhores “conversas” sobre o tema dos últimos tempos – a masterclass subordinada ao tema “Taxas de juro e crédito habitação: qual será o estado atual do mercado imobiliário?”, orientada por Gonçalo Nascimento Rodrigues (e que poderá ver na integra aqui.).
Destas conversas percebi que há vários players do mercado com uma visão e expetativa semelhante à minha, e definitivamente não alinhada com as visões alarmistas a que assistimos na comunicação social.
Enquanto licenciada em Economia, desde cedo me habituei a ver a economia a comportar-se em ciclos. E, na verdade parece realmente estarmos a chegar ao final da trajectória ascendente deste último ciclo.
Uma fase em que o ritmo de crescimento abranda, em que o gap entre oferta e procura vai se reduzindo gradualmente e o mercado começa a “estabilizar”.
Considero que a subida das taxas de juro não é sinal de crise, mas sim uma excelente ferramenta para controlar a inflação, e que decerto veremos a subir e descer em função das necessidades nestes próximos tempos, mas que está ainda muito longe do cenário de taxas de juro efetivamente elevadas a que assistimos há alguns anos atrás.
Estou convencida, que, enquanto a oferta não ultrapassar a procura, os custos de construção não pararem de crescer, e nos seja possivel resolver ou pelo menos atenuar o problema de escassez de mão de obra, essencialmente especializada, na construção, dificilmente veremos os preços do imobiliário a descer.
É naturalmente, apenas a minha opinião e expetativa muito particular, mas, pelo que pude verificar nas conversas da última semana, partilhada por vários outros profissionais do mercado imobiliário.
Costumo dizer que os números não mentem, e por isso, concluído mais um trimestre , considero que para estimarmos o comportamento futuro do mercado, será útil avaliarmos os últimos dados (fonte: Alfredo Real Estate Analytics):
O preço médio dos imóveis subiu 12.1% nos últimos 12 meses
Venderam-se 87.151 imóveis até junho em 2022, o que representa um aumento de 14.1% relativamente a junho do ano anterior.
Houve um decréscimo de 14.88% no número de imóveis disponíveis no mercado no último ano, com cerca de 164.941 imóveis durante o mês de setembro de 2022, em contraste com 193.784 em fevereiro de 2020.
No gráfico abaixo observa-se a relação entre a média do índice de custo de construção de habitação nova e o número médio de fogos licenciados para cada trimestre dos últimos 4 anos. O terceiro trimestre de 2022 foi onde as novas construções estiveram mais caras, com um índice de custo médio de 133, e uma média de 2557 novos fogos licenciados.
Índice de Preços Alfredo para o mercado residencial, por município (Setembro 2022):
Estes dados foram retirados do Relatório Mensal para o Mercado residencial Alfredo; se pretender consultar o relatório completo aceda aqui.