Desde final de Fevereiro que, pelo menos na área imobiliária, o tema central de discussão é o conjunto de medidas anunciadas no pacote “Mais Habitação”.
Decorridos mais de dois meses, qual é afinal o ponto de situação?
- De acordo com sondagem feita pela Confidencial Imobiliário, 91% dos promotores imobiliários avaliam negativamente o “Mais Habitação”, antecipando uma perda de confiança no mercado, redução da oferta e aumento dos preços.
- Uma das medidas indiscutivelmente considerada como positiva e necessária, é a anunciada simplificação dos licenciamentos. Será uma medida que permitirá reduzir o preço dos imóveis, dado o custo atual incorporado no valor das casas, de um processo de licenciamento administrativamente “pesado” e demasiado moroso, que faz alargar significativamente o período de construção. No entanto, sobre esta proposta, ainda não foram aprovadas mediadas concretas para a sua implementação.
- Por outro lado, o Governo introduziu uma alteração ao código do IVA no diploma do “Mais Habitação”, quanto à abrangência do IVA a 6% na reabilitação, que passará a ser restrita apenas a reabilitação de edifícios, ao invés de reabilitação urbana, que, sendo um conceito mais abrangente, inclui também demolições, construção, ampliação ou conservação de edifícios.
- O fim dos vistos gold é uma das medidas contempladas no pacote “Mais Habitação”. O Executivo aprovou-a em Conselho de Ministros no dia 30 de março de 2023, mas são várias as vozes que se fazem ouvir contra a solução de pôr um ponto final na emissão de novos vistos Golden Visa. A versão inicial da proposta de lei relativa ao programa “Mais Habitação”, que previa o fim da aceitação e avaliação de novos pedidos desde 16 de fevereiro, gerou uma onda de polémica e contestação, por aplicação retroativa da lei. Mas, afinal, ao contrário do que tinha dito o primeiro-ministro, as novas solicitações continuarão a ter de ser apreciadas e tramitadas pelos serviços do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, como sempre, até à entrada em vigor da nova lei.
- As regras quanto às renovações de vistos gold vão continuar, passando a ser-lhes aplicado o regime da autorização de residência para imigrantes empreendedores.
- Cai também o objetivo do Governo de obrigar os investidores a colocarem os imóveis residenciais no arrendamento de longa duração, no momento do pedido de renovação. De acordo com o texto final da proposta de lei, a renovação de vistos gold não vai, afinal, obrigar os investidores a arrendar as casas ou a ter residência permanente no país. Ou seja, mantêm-se as regras até agora aplicadas: os estrangeiros têm de estar em Portugal sete dias por ano, 14 dias a cada dois anos.
- O programa “Mais Habitação” prevê apoios extraordinários ao pagamento das rendas e das prestações do crédito habitação, com a bonificação dos juros. Sabe-se agora que os apoios às rendas começarão a ser pagos em maio. Já a bonificação dos juros avança em maio e junho, estando dependente de solicitação junto da instituição bancária.
- De recordar que o apoio extraordinário às rendas aplica-se aos contratos celebrados e registados junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) até 15 de março de 2023. Trata-se de um apoio “mensal, não reembolsável e corresponde a uma percentagem do valor da renda mensal até ao limite de 60 meses”. O regime prevê que inquilinos com rendimentos coletáveis até 38.632 euros (6.º escalão de IRS) e uma taxa de esforço igual ou superior a 35% passam a ter direito a um apoio mensal de até 200 euros, pago até ao dia 20 de cada mês, com efeitos retroativos a 1 de janeiro.
- Relativamente aos apoios ao crédito habitação, a bonificação dos juros é uma medida que vigorará até ao final do ano. Trata-se de uma medida que abrange famílias com rendimentos até ao 6ª escalão do IRS inclusive e com taxa de esforço de 35%, sendo elegíveis créditos para aquisição, construção ou obras para habitação própria e permanente. Abrange créditos até um valor máximo de 250.000 euros, sendo o apoio pago retroativamente a janeiro deste ano, tendo como limite 720 euros por ano (60 euros por mês).
- Depois de aprovado em Conselho de Ministros, o projeto de lei do Mais Habitação seguiu para a Assembleia da República no passado dia, dia 14 de abril.
- No passado dia 16 de março, o Governo já havia dado luz verde aos apoios ao crédito habitação e às rendas.
- As propostas de lei aprovadas em Conselho de Ministros integram, portanto, todas as medidas do “Mais Habitação”, exceto os apoios às famílias, a simplificação dos licenciamentos e a legislação respeitante à conversão do uso dos solos.
Em resumo, estas são algumas das medidas que estão, agora, em discussão no Parlamento e que integram a Proposta de Lei n.º 71/XV/1.ª:
- Arrendamento coersivo de casas devolutas para subarrendar;
- Fim dos vistos gold;
- Controlo de rendas nos novos contratos de arrendamento;
- Novos apoios as rendas: candidaturas abertas todo o ano no Porta Jovem 65; criação do Porta 65+ para queda de rendimentos; maior proteção de rendas antigas;
- Transição do Alojamento Local (AL) para o arrendamento, com a suspensão de novas licenças de AL até 2030, incentivos fiscais à transição (isenção de imposto sobre rendimentos prediais até 2030) e uma taxa extra de 20%;
- Melhorar a confiança dos senhorios: Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento.
- Novos projetos privados de arrendamento acessível, que inclui a cedência de imóveis públicos, a linha de financiamento bonificado de 250 milhões de euros, rendas fixadas e incentivos fiscais (isenção de IVA, IMI, IMT, AIMI e Imposto de Selo e IVA a 6%);
- Nova geração de cooperativas com cedência de imóveis do Estado em direito de superfície e financiamento bonificado (250 milhões de euros).
- Descida dos impostos sobre o arrendamento: redução de 28% para 25% a taxa de IRS sobre rendas, isenção de IRS e IMI para construção de casas de renda acessível, isenção de mais valias na venda de imóveis para pagar empréstimo e de vendas de imóveis ao Estado.
- Importa recordar que só depois da discussão na Assembleia da República é que o diploma poderá seguir para Belém para que o Presidente da República, possa avaliar e decidir se vai aprovar, vetar ou enviar o projeto final para o Tribunal Constitucional.
Fontes: Confidencial Imobiliário e Idealista